1月5日，央行以及银保监会发布了《关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》。
在这个通知出来之后，很多人一片欢呼，无论是楼市还是股市都迫不及待的坐等新一轮上涨，一些炒房客似乎也看到了逃脱的机会。
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那为什么这个通知让大家这么兴奋呢？原因是这个通知将会对新建商品房首套房利率进行动态管理，具体措施是：
自2022年第4季度起，各城市政府可于每季度末月份，以上季度末月自本季度第2个月为评估期(比如2022年9月份到2022年11月份为一个评估期)，然后对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估。
如果评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。地方政府按照因城施策原则，可自主决定自下一个季度起，阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
而目前各地住房贷款利率都是以LPR作为基础上下浮动的，目前5年期LPR是4.3%，各大银行可以在LPR的基础上上下浮动20个基点，所以目前大多数银行最低利率可以做到4.1%。
但是对那些新建商品房价格连续三个月同比以及环比下降的城市，他们就不受这个利率限制， 个别城市利率甚至有可能下跌到3.5%以下，甚至3%以下。
从国家统计局统计的70个主要城市新建商品房价格指数来看，以 2022年9月份到11月份数据为参考 ， 在70个主要城市当中，有37个城市连续三个月新建商品房价格同比和环比都处于下降。
对于这些城市来说，他们在制定房贷利率的时候就不受到下限的限制，当地可以根据楼市的实际情况放开首套房利率限制。
在房贷利率下限放开之后，很多银行的房贷利率也可能出现明显的下降，大家的购房成本会明显下降。
我们以100万房贷为例，按照当前4.3%的LPR来计算，假如办理30年贷款等额本息还款，每个月月供大约是4948.71元，利息总额大约是78.15万。
假如某个城市新房价格连续三个月同比和环比都下降，银行可以下调100个基点的利率，相当于实际利率只有3.3%左右。
那么同样是办理100万贷款，30年等额本息，每个月月供就迅速下降到4379.55元， 相当于每个月月供一下就减少了569元左右，一年大约可以少6830元的月供，这个减少的额度还是非常明显的。
也正因为在利率放开限制之后，购房成本可能会出现明显的下跌，所以很多人都认为在利率放开之后，很多处于观望状态的人群会纷纷进入楼市当中，从而带动楼市的发展，带动房价的上涨，如此一来，那些被房价套牢的炒房客，就有可能找到机会脱身。
前几年，很多城市房价涨速都很猛，有个别城市一年的涨幅甚至可以达到20%以上，在这一波房价上涨过程当中，很多人都赚得盆满钵满，甚至不惜重资押在楼市上面。
然而从2021年开始，在疫情以及开发商资金链压力双重影响之下，整体楼市表现并不太理想， 很多城市的房价都出现了明显的下降，个别城市房价甚至可能出现20%以上的跌幅。
比如在深圳，有很多小区的房价都出现了20%以上的跌幅，南山、福田等一些区域个别豪宅业主降幅500万仍然没法脱手。
在这一轮楼市寒冬当中，不论是对于炒房客还是对中介都是很难熬的， 甚至有一些业主不惜在佣金之外给中介奖励10万寻求房子脱手，以尽快回笼资金，从而止损 。
然而从最近一年多整体楼市的表现来看，尽管各地方楼市已经纷纷松绑，甚至推出了很多优惠政策，有很多地方已经不再限购限售。
现在有些地方购房已经不用看社保，还通过降低首付比例，提高公积金的额度，或者直接给予现金奖励来鼓励刚需人群买房，但整体楼市表现仍然并不太如意，很多城市的房价仍然环比以及同比都在下跌。
那为什么在楼市利好消息不断的情况下，楼市表现仍然持续低迷呢？各地对新房按揭贷款利率放开下限之后，能否带来楼市的进一步回暖吗？
我觉得在利率放开之后，在购房成本下降之后，有部分处于观望的刚需人群确实有可能入市，短期内可能会带来一些城市楼市的回暖。
但从中长期来看，很多城市的房价都不可能像过去十几年那样快速发展，投资楼市的回报率会继续下降，甚至可能出现负收益。
对一些炒房客来说，如果把资金的机会成本计算在内，假如房子价格涨幅小于4%，实际上他们就处于亏损的状态，因为目前很多理财产品收益率都可以达到4%以上。
不管大家承认与否，目前楼市已经来到一个拐点，并不是单靠利率刺激，政策刺激就能够恢复元气的，这里面主要基于几点判断。
第一、大部分地方楼市逐渐饱和。
目前我国楼市已经逐渐饱和，而且市场上还源源不断有更多的楼盘入市，当市场刚需人群逐渐减少，接盘侠减少了楼市就缺乏了长期的动力。
第二、很多民营开发商仍然自身难保。
目前市场上有很多民营开发商自身难保，当前首要任务并不是发展，而是如何把手头的存货给清出去，以尽快回笼资金来缓解债务压力。
所以未来很多民营开发商仍然有可能继续对楼盘进行促销，价格很难提升上去，即便购房人群增多了，顶多是成交量上涨，但价格不会有明显的上涨。
第三、没钱的人依然没钱，有钱的人却不敢买房了。
现在市场上买房的人无非就是两个人群，一类是刚需人群，还有一类是投资客。
对刚需人群来说，决定他们是否买房，关键要看他们能否拿得出首付，能否承担得起月供，假如他们自身没有多少积蓄，就算利率下跌到0，他们也不一定买得起。
尤其是对一二线城市来说，目前整体房价仍然比较高普，普通通一套房都可能达到上百万甚至几百万，即便是首付最少也需要几十万甚至上百万，月供也有可能达到上万块钱，这个资金并非任何一个人都可以随便拿出来。
尤其是最近几年时间，受到疫情等多种因素的影响，大家的收入都或多或少都受到一定的影响，收入增速放缓了，甚至有些人都是负债累累，所以当前很多人其实都没有钱去买房。
除了刚需人群之外，购房人群当中还有一类是投资客，这些投资客并不缺钱。
从目前我国居民财富的实际情况来看，有钱人并不少，比如根据央行公布的数据显示，截至2022年11月末，我国住户存款余额已经超过118万亿，单是2022年1~11月份新增的住户存款就接近15万亿。
这充分说明目前很多用户并不缺钱，其实缺的是信心，缺的是对未来的预期。
在当前楼市这种特殊环境下，很多人对楼市未来都不太看好，所以很多人即便有钱也不敢盲目将钱投入到楼市当中， 对这些有钱人来说，即便利率下降了，他们也不会盲目买房。
还有一点不可忽略的事，最近几年， 很多地方不再开展棚改货币化 ，而且在当前楼市表现并最理想的情况下，各地土地成交并不太理想，拆迁也明显放缓了，对应的暴发户也减少了，炒房客也跟着减少了。
综合各种因素之后，我个人认为即便各地的利率放开了，短期内楼市成交量可能会上升，甚至个别地方房价有可能会有小幅度的上涨，但房价不可能像过去那样出现迅猛发展。
对那些在高位接盘的炒房客来说，想要脱手基本上已经不可能，唯一能做的是趁着房价可能出现回暖的时候积极出手，尽快止损这才是最正确的选择。
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